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<\/p>\nQualche giorno fa Li Daokui, professore alla Tsinghua University<\/I>, e membro del comitato di politica monetaria della banca centrale della Cina, ha dichiarato che il mercato immobiliare cinese presenta problemi pi\u00f9 acuti di quello dello stesso settore negli Stati Uniti prima della crisi finanziaria. \u00c8 il riconoscimento, il primo di una personalit\u00e0 di questo livello, che la bolla speculativa cresciuta negli ultimi anni potrebbe esplodere. Con il rischio di provocare seri disordini sociali.<\/p>\n
In effetti, come si vede dal grafico qui sotto, i prezzi delle case residenziali a Pechino sono aumentati di pi\u00f9 del 60% dal giugno 2005: un\u2019ascesa continua, con una leggera pausa tra l\u2019agosto 2008 e il febbraio 2009, quando termin\u00f2 l\u2019effetto Olimpiadi, che tanto aveva contribuito a gonfiare il mercato immobiliare nella capitale.<\/p>\n
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Su scala nazionale, ad aprile 2010 il prezzo medio delle case era dell\u201911,7% superiore a un anno prima. Nei soli primi undici mesi del 2009 l\u2019aumento \u00e8 stato del 27,8% e il prezzo medio al mq \u00e8 arrivato a 637,5 dollari Usa, un valore elevato per un paese in via di sviluppo con pi\u00f9 di 800 milioni di persone che vivono nelle campagne. Per porre un freno alla spirale inflazionistica che il boom immobiliare rischia di innescare, e alla speculazione diffusa, il governo ha annunciato ad aprile una serie di misure restrittive del credito: per l\u2019acquisto delle seconde case il deposito obbligatorio \u00e8 stato portato dal 40 al 50% del valore dell\u2019immobile e anche il tasso di interesse sui mutui \u00e8 stato aumentato. L\u2019acconto minimo per l\u2019acquisto della prima casa, se pi\u00f9 estesa di 90 mq, \u00e8 stato fissato al 30%.<\/p>\n
Intreccio pubblico-privato<\/b>
Il boom immobiliare ha pi\u00f9 di un causa. C\u2019\u00e8 innanzitutto una crescente domanda abitativa da soddisfare, dovuta all\u2019impetuosa urbanizzazione del paese. Milioni di contadini hanno lasciato le campagne in cerca di un\u2019occupazione meglio retribuita. I residenti nella sola Pechino sono passati da 12,57 milioni nel 1999 a 17,55 milioni nel 2009. Inoltre, i proventi da allocazione dell\u2019uso della terra costituiscono una fonte importante di entrate per le amministrazioni locali. Infatti, la terra, che \u00e8 di propriet\u00e0 pubblica, viene concessa in lease <\/i>per un tempo massimo di cinquant\u2019anni per i siti produttivi e commerciali, e di settant\u2019anni per la costruzione di edifici residenziali. <\/p>\n
Nel contesto cinese, caratterizzato da una commistione tra interessi privati e statali, gli enti pubblici sono molto spesso partner dei property developers<\/i>. Secondo Bao Zonghua, ex direttore del centro di ricerca sulle politiche di sviluppo urbano e rurale, i proventi da vendita delle case costituiscono dal 40 al 60% delle entrate delle amministrazioni locali. Secondo la China Index Academy<\/i>, un istituto di ricerca sul settore immobiliare, nel 2009 le entrate da cessione dei diritti di uso della terra nelle settanta principali citt\u00e0 cinesi ammontavano a 1,08 trilioni di yuan (158,82 miliardi di dollari Usa), in aumento del 140% sull\u2019anno precedente. Nella sola citt\u00e0 di Shanghai, nel 2010 la municipalit\u00e0 prevede di incassare, a questo titolo, 90 miliardi di yuan, con una crescita del 33% rispetto al 2009.<\/p>\n
Le misure decise dal governo hanno avuto un effetto immediato sulle vendite, ma, a quanto sembra, non sui prezzi. A maggio, il valore complessivo delle vendite \u00e8 diminuito del 70% a Pechino rispetto ad aprile, del 70% a Shanghai, del 62% a Shenzhen. I prezzi, invece, come si vede dal grafico, sono aumentati in settanta grandi e medie citt\u00e0 cinesi del 12,4% su base annua, in leggera contrazione (-0,4%) rispetto ad aprile, a causa essenzialmente del ridimensionamento del mercato immobiliare nelle citt\u00e0 di primo livello quali Pechino, Shanghai e Shenzhen.<\/p>\n
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\tPer rompere il circolo perverso tra amministrazioni pubbliche e costruttori, all\u2019inizio di giugno il governo cinese, ha annunciato, senza entrare troppo nei dettagli, l\u2019introduzione graduale di una tassa sulla propriet\u00e0, iniziando in via sperimentale dalle propriet\u00e0 statali a Wuhan, capitale della provincia dell\u2019Hubei. L\u2019obiettivo \u00e8 di garantire agli enti pubblici una fonte certa di reddito, senza che debbano dipendere dalla continua espansione del settore immobiliare. Ovviamente, la prima difficolt\u00e0 tecnica del governo, considerate le dimensioni del settore, \u00e8 quella di elaborare criteri uniformi di valutazione del valore degli immobili, tenendo conto anche della differenza tra la prima, la seconda e la terza casa (secondo Liu Ligang, dell\u2019Australia and New Zealand Banking Group Ltd<\/i>, il 20% degli immobili \u00e8 riconducibile a soggetti intestatari di pi\u00f9 case).<\/p>\n
Verso una battuta d\u2019arresto?\t<\/b> Li Fuan, presidente del dipartimento di innovazione bancaria della China Banking Regulatory Commission<\/i>, sostiene che il settore immobiliare continuer\u00e0 a rappresentare un\u2019industria cruciale per i prossimi venti-trent\u2019anni e che le banche dovrebbero continuare a sostenere i \u201cbuoni costruttori\u201d. Del resto il settore ha dimensioni enormi, e costituisce perci\u00f2 un traino fondamentale per l\u2019economia: i costruttori hanno investito 398,8 miliardi di yuan a maggio, portando l\u2019investimento dei cinque mesi a 1,39 trilioni di yuan, + 38,2 % su base annua.<\/p>\n Il recente intervento governativo volto a raffreddare il mercato rientra nel tentativo di spostare l\u2019economia cinese dalle esportazioni e dall\u2019investimento ad alta intensit\u00e0 di capitale ai consumi interni. Ma spezzare l\u2019intreccio clientelare tra affari e politica, che ha avuto nella speculazione immobiliare la sua manifestazione pi\u00f9 estrema, \u00e8 tutt\u2019altro che facile. La crescita economica cinese fin dagli anni di Jiang Zemin si basa infatti su questo intreccio. Basti pensare che un terzo dei miliardari cinesi ha interessi nel settore immobiliare, soprattutto in citt\u00e0 come Pechino, Hangzhou, Guangzhou e Shenzhen, e che questi nuovi ricchi godono spesso di amicizie politiche importanti.<\/p>\n .<\/p>\n Vedi anche: <\/p>\n
Il timore del governo \u00e8 che i prezzi fuori controllo alimentino la frustrazione dei \u2018nuovi poveri\u2019 delle citt\u00e0 che hanno abbandonato le campagne in vista di un avvenire migliore, ma non possono permettersi di acquistare una casa. Peraltro, il settore ha sempre privilegiato lo sviluppo di residenze di valore, a scapito di soluzioni abitative pi\u00f9 abbordabili per il cittadino medio. Secondo uno studio citato dal Wall Street Journal<\/u><\/b><\/a> le misure del governo possono portare nel medio periodo a una diminuzione dei prezzi di circa il 20%. In attesa di questo calo, i potenziali acquirenti, come spesso succede in questi casi, potrebbero rimanere alla finestra. Il mercato immobiliare potrebbe quindi subire una forte battuta d\u2019arresto. <\/p>\n